En medio de un contexto macroeconómico que lejos se halla de desacelerar su proceso inflacionario, sin dudas, el acceso a la vivienda es una problemática en aumento. La oferta para alquilar una vivienda en Argentina es, cada vez más, poca y cara.
En un país con más del 100% de inflación anual, los precios de los alquileres se ajustan anualmente con un índice que promedia los aumentos de precios y de salarios, elaborado por el Banco Central. Quienes afrontaron el mes pasado esa indexación padecieron un aumento del 92,63% en el monto que deben pagar a los propietarios.
Alquilar es casi un privilegio en Argentina, puesto que, no solo acceder a hacerlo es muy difícil, sino que sostenerlo implica “quedarse sin resto”. Así lo narra Leandro Puede, en diálogo con ANUNM, inquilino del partido de San Miguel desde hace casi tres años. Está próximo a vencer su contrato de alquiler y nos asegura que “es una misión imposible tantear precios que en meses cambiarán drásticamente, sin siquiera saber si uno podrá sostener ese gasto”.
Según una encuesta realizada en conjunto por ACIJ, CELS, CONICET, Contested Territories, la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales de la UNSAM y el Instituto de Geografía “Romualdo Ardissone”, el alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales.
El sondeo, realizado telefónicamente en noviembre de 2022 entre 1.508 personas mayores de 16 años residentes en el área metropolitana de Buenos Aires, fue publicado en abril de este año. De acuerdo al estudio, mientras que en 2021 el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler, en 2022 esa cantidad había subido un 8%. Otro dato no menor que arroja la encuesta, es que el 63% de los inquilinos admite estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte de esa deuda es utilizada para pagar el dinero mensual al propietario.
El informe visibiliza otras situaciones que van más allá de la ley de alquileres: el 50% de los inquilinos de la capital argentina y el Gran Buenos Aires sostiene que alquila sin un contrato escrito. Además, más del 60% asegura que sufre aumentos por fuera de la ley, con una periodicidad menor a la anual. La inestabilidad es palpable, ya que el 62% de los encuestados se mudó una o más veces en los últimos 5 años.
Leandro cuenta que en marzo de 2021 comenzó pagando un alquiler de aproximadamente 20.000 pesos , que aumentó a 30.000 en poco tiempo. En abril pasado el precio se fue a 57.000, más 13.000 de expensas. Según él “la ley de alquileres ayudó de manera parcial, porque de prepo te comés un aumento que te asusta”, mientras la falta de ofertas genera “no saber si te vas a tener que quedar en la calle”.
Ley de Alquileres: actualidad
La Ley de Alquileres (Ley 27.551), sancionada en 2020, regula los derechos y obligaciones de la persona que va a alquilar y de la persona dueña del inmueble. Algunas de las cuestiones que establece, por ejemplo, son la prohibición de los pagos adelantados (salvo el de un mes de alquiler y el depósito en garantía) y la actualización anual de los precios.
En las últimas semanas circuló elrumor que el Gobierno nacional estaría evaluando suspender esta ley debido a algunas dificultades que implica para inquilinos como para propietarios. Sin embargo, esto no es algo que todavía se haya concretado.
La idea de que el Gobierno suspenda la Ley de Alquileres mediante un decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) causó mucha incertidumbre en las inmobiliarias, afirma María Diez, martillera pública y corredora inmobiliaria. Esto se vio reflejado en múltiples consultas de parte de los potenciales inquilinos y de los propietarios.
En caso de que se suspenda la ley, según Diez, ya no existirían las regulaciones actuales; “por ejemplo, en lugar de hacerse contratos mínimos por tres años, el tiempo de los contratos sería algo que estipulen las partes, tal como sucedía antes de la regulación de la actual ley”, dice. Lo mismo sucedería con los aumentos, que eran semestrales, y con el dinero de ingreso al alquiler.
Propietarios: ¿cuáles son sus limitaciones y estrategias?
Es evidente que, tanto para los inquilinos como para los propietarios, aunque en distinta medida, la problemática de los alquileres en Argentina se volvió uno de los temas centrales en sus agendas. Para los dueños, vender o alquilar sus propiedades ha dejado de ser un buen negocio. “El que puede, no quiere y el que quiere, no puede”, así define la especialista al mercado inmobiliario argentino actual.
Debido a esto, muchos tratan de cubrirse con el precio inicial de los contratos de alquiler. Diversos estudios apuntan que los precios de los nuevos contratos aumentaron de una manera desmedida. Uno de los principales portales de avisos inmobiliarios del país, Zonaprop, sostiene que acumularon un alza del 98,2% en el año 2022. Por su parte, Reporte Inmobiliario señala que desde marzo de este año las cotizaciones medias de los departamentos que se publican en oferta de alquiler tradicional en pesos aumentaron por encima del 160%.
María Diez asegura que para muchos dueños alquilar sus propiedades dejó de ser un buen negocio, pero con estos aumentos lograron cierta recuperación. Teniendo en cuenta que en Argentina las propiedades se venden en dólares, pero se alquilan en pesos, algunos optaron por, directamente, dolarizar sus contratos de alquiler y otros aplicar fuertes alzas iniciales.
José Alfonso es propietario, junto con su hermano y sobrinos, de una casa en la zona de Ituzaingó y, además, tiene un departamento en alquiler en la Capital de Buenos Aires. Comenta que, en este contexto donde la inflación vuela, el propietario queda desactualizado en cuanto al valor que alquila su propiedad y eso genera, lógicamente, temor. Sin embargo, si bien algunos viven de alquilar, “es diferente de la persona que especula con la renta ante la necesidad de los inquilinos, que pone requisitos extraordinarios para cubrirse, y si bien el desequilibrio macroeconómico que tenemos te hace dudar de todo, yo prefiero charlar con el inquilino en cada caso y acordar algo que no me mate ni a mí ni a él”.
Políticas públicas: soluciones posibles
Mientras para algunos la solución es derogar la Ley de Alquileres y, de esta manera, volver hacia atrás en términos de condicionamientos y regulaciones frente a la problemática planteada, otros afirman que el mejor escenario es un Estado presente con políticas públicas que sirvan de intermediarias.
Para Gervasio Muñoz, Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, el primer paso es tener un Estado que controle el cumplimiento de la ley. Lo segundo sería aplicar leyes, “políticas que funcionaron en otros países y sirven como precedentes” ya que el problema del acceso a la vivienda y el mercado inmobiliario es mundial.
Hace pocos días, hubo una movilización en Bariloche porque ya no hay lugar donde vivir por el alquiler turístico. En este sentido, Muñoz afirma que “por ejemplo, en Barcelona pasó lo mismo y limitaron la cantidad de viviendas para el alquiler turístico, no dan más permisos para alquileres temporarios. En Portugal lanzaron una ley para que toda vivienda vacía la alquile el Estado y luego el Estado re-alquile para sectores que paguen menos”.
“Hoy tenés nueve millones de inquilinos que tienen que dejar la mitad de sus ingresos totales en el pago del alquiler, genera muchísima desigualdad, además, esto sucede en un país que tiene un 45 por ciento de pobres. Me parece que hay que tener un debate urgente para entender cómo queremos que se acceda la vivienda en Argentina”, cierra Muñoz.
