La Ley de Alquileres introdujo una serie de cambios que lejos estuvieron de cumplir los objetivos buscados. Desde ese momento se produjo un decrecimiento considerable en la oferta de unidades en alquiler y en forma paralela hubo una fuerte suba de precios. La norma señala que el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales, es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales y semestrales.
Resulta llamativo que tanto los inquilinos como los propietarios y así también los corredores inmobiliarios coinciden en afirmar que la nueva ley ha traído más complicaciones que soluciones. Unos porque dicen que la ley no se aplica, otros porque consideran que es mala.
El Instituto de Investigaciones económicas (IIE), dependiente de la UBA, informó que los alquileres más que duplicaron su precio respecto a mayo del año pasado. La suba impactó en locaciones de todos los tamaños alcanzó la totalidad de las zonas con propiedades en alquiler.
El estudio señaló que en la zona norte del Gran Buenos Aires fue donde más aumentaron los alquileres, con un incremento del 241% desde mediados de 2020..En la Ciudad de Buenos Aires, en tanto, los precios se elevaron 185% entre julio de 2020 y junio de 2022, 39 puntos porcentuales por encima de la inflación registrada en ese período.-
Verónica Domínguez, gerenta del área económica en la Organización Bonaerense de Inquilinos, se refire a la norma y expresa que esta “obliga a tomar medidas de mayor plazo en el mercado locativo. Las inmobiliarias aprovechan la diferencia de poder y complejizan año a año los requisitos de ingreso a una vivienda”.
En ese orden, Domínguez sostiene que “existe una campaña consolidada en contra de esta ley que tiene un año y medio de vigencia. Además, es complicado encontrar que se cumpla en Argentina con todos los puntos que plantea; básicamente es muy difícil detectar un contrato bajo la ley actual”.
Por su parte, Tomás López Mateo, economista y docente de la UNM, UNPAZ y UNQ, entre otras universidades, dice: “La actual ley de alquileres no ha traído las soluciones que se esperaba de ella. Si bien la regulación del mercado inmobiliario supone un primer paso positivo, lo cierto es que ha puesto a los pequeños propietarios en las mismas condiciones que aquellos que poseen múltiples inmuebles, haciéndole perder rentabilidad a aquellos que tienen ese activo como un complemento de sus ingresos regulares”.
Según López Mateos, “eso llevó a que la oferta en el mercado se reduzca y paralelamente aumenten los precios de entrada a la hora de alquilar”. Además, de acuerdo al economista, los aumentos anuales estipulados por ley han terminado estando por encima del crecimiento de los salarios, con lo cual tampoco se puede decir que haya beneficiado significativamente a los inquilinos. “Creo que lo que más ha resultado positivo para ellos han sido los contratos con una duración de tres años, en vez de dos”, expone.
López Mateo aclara que, en el actual contexto, tanto nacional como internacional, “la idea de aumentar los alquileres una vez por año parece poco viable. Con una inflación mensual de más del 6%, el salto en el alquiler una vez aplicado el aumento anual hace que muchas veces el inquilino no pueda afrontarlo, así como obliga al propietario a poner un precio base demasiado alto, como forma de protegerse ante la inflación”.
“Tampoco sería razonable pensar en un esquema de aumentos mensuales, como algunos proyectos de la oposición alientan. Lo más racional, con esta alta inflación, creo que sería volver al viejo esquema de aumentos semestrales, como era la práctica habitual antes de la ley actual”, agrega.
La nueva Ley de alquileres modificó varios aspectos esenciales del contrato de locación de inmuebles y provocó un rechazo de distintos sectores afectados por su implementación.
Por su parte, los dueños de propiedades coinciden en que la posibilidad de ahorrar es por lo menos “difícil”. “El índice que puso el gobierno supuestamente para proteger a los inquilinos de la tiranía de las inmobiliarias, les termina subiendo muchísimo más que el porcentaje que poníamos las inmobiliarias o los dueños”, afirman desde la inmobiliaria Pandolfi, de la localidad bonarense de Merlo. “Sacaron una ley que perjudica a todos, perjudica a los inquilinos y perjudica a los dueños por igual”, aseguran desde la firma.
¿Y qué dicen los inquilinos, que son el eslabón más débil? Cintia Gómez,de 39 años, que vive en la localidad de Mariano Acosta, cuenta la experiencia que ha tenido alquilando, durante varios años. “Al no tener un porcentaje establecido de un aumento semestral, la nueva ley fue una sorpresa para todos. Pasamos de pagar 25500 mensuales a 39720. Sinceramente tuvimos que limitar los gastos, reprogramar salidas, poner una pausa en la construcción de nuestra casa para poder cubrir este gasto, además de los servicios y consumos diarios”, asegura.
Mientras tanto, en el Congreso se discuten dos posibilidades para modificar la vigente Ley de Alquileres; uno, el que defiende el Frente de Todos, mantiene los plazos y las formas de actualización actuales y el otro, el proyecto unificado de la oposición, busca aumentos a convenir entre las partes y permitidos a partir de los tres meses.
