Garay es arquitecto recibido de la Universidad de Buenos Aires (UBA) y realizó un máster en Urbanismo y Ordenamiento Territorial en la Universidad Libre de Bruselas, Bélgica. Desde el 2004 al 2008 se desempeñó como subsecretario de Urbanismo y Vivienda de la provincia de Buenos Aires y ha sido miembro del directorio del Programa de Crédito Argentino (Procrear). A su vez, ha dirigido proyectos de rehabilitación de centros históricos y de elaboración de planes urbanos de diferentes ciudades, tanto nacionales como del extranjero.
Durante su rol como funcionario en la Subsecretaría formó parte de la elaboración de los Lineamientos Estratégicos para el Área Metropolitana de Buenos Aires. La formulación de estos puntos sentaron una base sobre la cual discutir y consensuar un marco de referencia en relación a las problemáticas metropolitanas y sus políticas públicas. Hoy desde las 17 se presentará en la UNM en una charla que invita a presentar los escenarios que fueron planteados en ese documento y a revisar las acciones que se concretaron hasta la actualidad.
El evento, organizado por el Centro de Estudios de Gobierno y Políticas Públicas (CEGOPP) y la Cátedra Libre Conurbano Oeste: Desafíos de la Integración, se desarrollará en el SUM del Edificio Daract II desde las 17. La charla será moderada por Hugo Andrade, rector de la UNM, y estará abierta a toda la comunidad universitaria.
¿Cuál es la situación actual del déficit habitacional en la provincia de Buenos Aires y de acuerdo a qué criterios se mide?
A nivel nacional el déficit es de alrededor de tres millones de viviendas. En Gran Buenos Aires tenemos el 33% del problema, es decir que tendríamos déficit de un millón. Sin embargo, cuando se analizan los números, el censo releva la situación habitacional a partir de dos categorías. Por un lado, las viviendas irrecuperables, que son las que realmente requieren de una nueva vivienda que las sustituya. Y, por otro lado, las que se encuentran a medio construir o que le faltan obras en el contexto barrial. Las primeras se presentan como inadecuadas, mientras que las segundas forman parte del déficit pero hay que completarlas o mejorarlas. Otro de los indicadores que se toman en cuenta es la cantidad de personas que viven por habitación. Hay un porcentaje de hogares que presentan condiciones de hacinamiento porque son muy chicas en relación a la cantidad de personas que viven. Entonces, dos tercios del déficit de vivienda corresponde a aquellas que hay que mejorar o ampliar las condiciones del barrio y un tercio del problema son las que realmente requieren una casa nueva. En síntesis, lo que hace falta en la provincia es una construcción de unas trescientas mil y seiscientas mil intervenciones sobre la infraestructura ya existente, con el fin de agrandarlas y/o mejorarlas.
Esta manera de descomponer el déficit también nos ayuda a definir las maneras de actuar. Por ejemplo, durante bastantes años se aplicaron programas de mejoramiento de barrios, que tienen que ver con la ampliación de redes de cloacas, pavimentos, electricidad, etc. Eso permite que esas casas se conviertan en viviendas tipo A, es decir, en una casa correcta. También han habido políticas de viviendas que apuntaban a mejorar los hogares ya existentes, agrandarlas y terminarlas.
En los tiempos de Felipe Solá en el gobierno de la provincia se construían cincuenta mil viviendas. Es decir, hace falta una voluntad política para hacerle frente al tema. En este momento nos encontramos en un escenario que es exactamente lo opuesto. No se está previendo la construcción de viviendas y se han suspendido casi todas las operaciones, dejando obras a mitad de camino.
En relación a esto que menciona, ¿de qué manera la paralización de la obra pública afecta o profundiza el problema del déficit habitacional?
El tema es que la población sigue creciendo. En el Área Metropolitana de Buenos Aires se incorpora un millón y medio de habitantes cada diez años. Quiere decir que al déficit que había en 2020, en el 2030 le vamos a tener que agregar cómo este millón y medio de personas resolvió su situación habitacional. La experiencia nos dice que una parte, más o menos el 60%, se reubica en terrenos que ya están, alquila una casa que ya está construida o tiene un pariente que lo aloja. Pero hay otra parte que no tiene respuesta ni posibilidad de resolver el problema en el mercado. Ahí es donde aparece el hacinamiento o la ocupación informal de tierras.
Hay un desfasaje entre el valor del salario, el de la tierra y la construcción. Esto profundiza las dificultades que tiene una familia trabajadora para ahorrar el dinero necesario como para comprarse una casa, el terreno o los materiales. Ese desfasaje salarial hace que para la mayoría de la población la construcción de una casa propia lleve casi veinte años, con lo cual la familia queda condenada a que sus hijos pasen toda su infancia y adolescencia en una obra en construcción. Por lo tanto, vive en una vivienda precaria.
¿Cuál es su opinión sobre el programa Procrear?
En los 2000 hubo un gran impulso al Programa Federal de Viviendas, que construía casas para los sectores que tenían mayores dificultades para acceder. En un determinado momento apareció un sector importante de la población, con cierta capacidad de ahorro, que planteaba que las políticas públicas no los estaban considerando. Frente a esto se implementó el plan Procrear, que fue muy exitoso para ese sector. Por ejemplo, policías, maestras, empleados municipales, gente que tenía un sueldo y que podía reunir los requisitos para tener un crédito. Cuando se hicieron las AFJP, es decir, los fondos de pensión en el tiempo de Cavallo, se armó un gran fondo que tenía que invertir dinero para ir dándole ganancias a este fondo. Lo que se descubrió en los 2000, cuando fue la nacionalización de las AFJP, fue que esos fondos se estaban destinando a una serie de emprendimientos inmobiliarios que le interesaban a un grupo de empresarios. El planteo fue el siguiente, si este fondo puede financiar proyectos de vivienda, el problema es cómo compatibilizar la tasa de interés que tiene que dar ese dinero como inversión para garantizar el sostenimiento y lo que puede pagar un empleado medio cuando toma un crédito.
El criterio fue entonces que lo que se subsidie sea la diferencia entre el interés que hay que pagarle al Fondo de Garantía Soberano y el interés que puede pagar la gente. Es decir, que había un subsidio de esa pequeña diferencia y eso era lo que el Estado invertía para sostener esa política de vivienda. En ese sentido, funcionó bien Procrear, se hicieron muchas viviendas de mejor calidad y hubo muchos créditos individuales a gente que tenía un lote para que pudieran construir. Esa operatoria, como funcionaba bien, no se animaron a tocarla.
Durante el tiempo que gobernó Macri cambiaron el criterio de los préstamos. En lugar de hacer este crédito con un porcentaje de subsidio, le trasladaron los créditos a la banca privada. Entonces la banca privada inventó esto de la moneda indexada, entonces mucha gente tuvo problema para pagar las cuotas que iban aumentando.
Durante los años de Alberto Fernández el Procrear volvió a tomar ese carácter de crédito con un porcentaje subsidiado, de manera que los sectores medios/bajos pudieran acceder a un crédito. En este momento nos encontramos con muchas obras paradas, eso no siguió. El criterio que están impulsando, aunque todavía no se está verificando, es que se darían créditos para viviendas que ya están construidas. Es decir, para que la gente pueda comprar una casa ya construida. Eso tiene las siguientes consecuencias: no genera empleo ni inversión porque las casas ya están. Además, si le estoy dando dinero a la gente para comprar un producto que ya existe es probable que haya más gente que quiera comprarlo. Esto hace que el producto aumente su precio, es decir, aumenta el valor de las casas, lo cual hace que siga siendo inaccesible para muchas personas.
En una entrevista que dio recientemente usted dijo que “hay un desfasaje entre el crecimiento de la ciudad y la capacidad del Estado de producir infraestructura”. ¿Por qué razones ocurre esto y cuál cree que debería ser el rol del Estado?
El Estado puede apelar a distintas herramientas para hacer estas cosas. Lo primero que tendría que hacer es orientar y conducir el mercado. El valor de los lotes escapa a la capacidad adquisitiva de las mayorías. Por lo tanto, ahí debería haber un método de financiamiento que posibilite que ese valor se pueda pagar en cuotas y no al contado como sucede ahora. También debería haber una relación entre la exigencia a los loteadores a la hora de construir la infraestructura y el nivel de ocupación que tiene el barrio.
El problema de fondo es cómo se estructura un fondo de financiamiento a un sistema de créditos. La pregunta es cómo se distribuye la renta, y si hay algo que caracteriza a nuestra sociedad es la puja por esa renta. La raíz del problema es el bajísimo nivel salarial, un trabajador con su salario tendría que poder comprar todas las cosas que necesita. Es decir, debería ganar lo necesario para poder tener una casa, salud, educación.
Usted participó en la elaboración de los “Lineamientos Estratégicos para la Región Metropolitana de Buenos Aires 2007-2017”. ¿Cuáles eran algunos de estos puntos y cómo fueron establecidos?
En ese momento lo que se planteaba era cuáles eran los grandes problemas estructurales que estaba teniendo el Área Metropolitana. Entonces aparecieron doce temas sobre los que había que tomar decisiones. Uno de ellos era cuál era el futuro de los puertos y qué posibilidad había de abrir nuevas alternativas. Otro tenía que ver con la crisis energética, los cortes de luz en ese momento eran casi permanentes. Se encararon bastantes acciones, se pensó en una ampliación de Yacyretá y otros proyectos de energía atómica. De hecho, no han habido grandes problemas en términos de generación de energía. Siguió pendiente el reforzamiento del sistema de distribución. Hoy en día, al bajar la producción industrial, el consumo energético es menor y también las políticas públicas están recortando el consumo con el incremento brutal de las tarifas.
Otra de las cuestiones tenía que ver con la estructura vial, veíamos que todo el sistema de construcción de autopista apuntaba hacia el puerto de Buenos Aires. Se planteaba la necesidad de abrir unos circuitos concéntricos y remodelar la Ruta 6, que estaba destruida en ese momento. Por otro lado, el sistema ferroviario durante esos años era muy básico. Frente a eso se implementaron políticas de modernización y se comenzó a implementar el Sistema Único de Boleto Electrónico (SUBE). La idea era que la tarjeta permitiera varias combinaciones, finalmente no se animaron a hacerlo. Sin embargo, creo que la SUBE facilitó muchas cosas en relación al transporte. Hoy el tema está absolutamente en discusión debido a que el Estado ha decidido recortar los niveles de subvención. En general, los lineamientos marcaban una serie de temas sobre los que era necesario tomar decisiones.
¿Actualmente se encuentran trabajando en la elaboración de un nuevo documento para repensar esos lineamientos del 2007-2017?
Nosotros lo que estamos haciendo actualmente desde el Instituto Argentina Grande es una evaluación de lo que pasó en estos veinte años respecto a estos temas, qué se hizo y qué no. La pregunta es en qué escenario nos encontramos ahora. Hoy hay una discusión social respecto de cuál podría ser un programa que le permita a la población salir del “sálvese quien pueda” y del individualismo para construir formas colectivas de reivindicación.
Estamos en un contexto donde nos dicen que no se debe planificar, que el Estado no debe regular las relaciones sociales y que debemos dejar en manos del mercado el manejo de estos doce puntos. Ahí aparece la primera discusión porque esperamos que el Estado tenga una función activa que le permita conducir el mercado y, además, hay que construir acuerdos que nos permitan tener políticas a largo plazo y proyectos de desarrollo.
